3.8 Grondbeleid

De gemeente heeft haar uitgangspunten voor het grondbeleid vastgelegd in de nota grondbeleid. Grondbeleid is geen doel op zich, maar een instrument om andere gemeentelijke doelstellingen te realiseren, zoals die zijn opgenomen in de omgevingsvisie en de woonvisie.
De huidige nota grondbeleid dateert uit 2018. Daarom werkt de gemeente aan een actualisatie, die naar verwachting in 2025 wordt vastgesteld.
Het grondbeleid wordt afgestemd op de specifieke situatie. In de nota is hiervoor een stappenplan opgenomen. Dit ondersteunt de gemeente bij het maken van een zorgvuldige afweging. Er kan gekozen worden uit drie vormen van grondbeleid:

1. Passief faciliterend grondbeleid.
2. Proactief faciliterend grondbeleid.
3. Actief grondbeleid.

De nota beschrijft per vorm wat de uitgangspunten en de werkwijze zijn.
Voor de gebiedsontwikkeling van Scherpenzeel Zuid wordt deels gekozen voor actief grondbeleid. Een voorbeeld hiervan is het inmiddels afgeronde project Akkerwinde. Ook het project Zelder bevindt zich in de afrondende fase.

Faciliterend grondbeleid
Wanneer een marktpartij of particulier een plan indient voor ruimtelijke ontwikkeling, werkt de gemeente meestal met een anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst worden afspraken gemaakt over onder andere:

• het vergoeden van gemeentelijke kosten (kostenverhaal);
• een vergoeding bij eventuele schade of nadeel (nadeelcompensatie);

• het aantal en type woningen;

• en – als dat van toepassing is – een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied.

Recent is er een anterieure overeenkomst gesloten voor het bedrijventerrein “Stationsweg”. Het aangepaste plan wordt binnenkort ter inzage gelegd. De verwachting is dat de gemeenteraad in 2026 een besluit neemt over de verdere uitvoering van dit plan.
Wanneer er een vergunning wordt verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), sluit de gemeente standaard een anterieure overeenkomst. Hiermee wordt vastgelegd dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor eventuele nadeelcompensatie. Op dit moment zijn er meerdere BOPA-aanvragen in behandeling waarvoor ook anterieure overeenkomsten worden opgesteld.

Inmiddels zijn er 13 tijdelijke woningen gerealiseerd op de Tulpenhof. Overeengekomen is dat deze woningen vooralsnog voor 10 jaar op deze locatie worden geëxploiteerd. De tijdelijke woningen zijn o.a. bestemd voor vluchtelingen uit Oekraïne. We vragen in 2025 aan de gemeenteraad om in te stemmen met de ontwikkelingen van Tulpenhof II. Hier kunnen 38 wooneenheden worden gerealiseerd voor de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne.

Uitvoerend grondbeleid

Om de ontwikkelstrategie voor Scherpenzeel Zuid uit te voeren, past de gemeente actief grondbeleid toe. Op dit moment zijn er twee actieve grondexploitaties, namelijk het project De Nieuwe Koepel en het project Zelder.
Daarnaast had de gemeente een voorkeursrecht gevestigd op gronden in Scherpenzeel-Noord, bij De Voorposten en de Geerhoek. Dit voorkeursrecht is in november 2024 verlopen. Het zuidelijke deel van deze gronden is door de gemeente aangekocht, nog binnen de looptijd van het voorkeursrecht.
Het college van burgemeester en wethouders actualiseert de grondexploitaties twee keer per jaar. Deze herzieningen worden voorgelegd aan de gemeenteraad ter besluitvorming.
In de paragraaf grondbeleid informeert het college de raad over:

• de voortgang per grondexploitatie;
• de bijbehorende risico’s;
• eventuele tussentijdse winstnemingen;
• en eventuele verliesvoorzieningen.

De financiële baten en lasten van de grondexploitaties zijn opgenomen in programma 8 van de begroting. Omdat het gaat om projecten, wijken grondexploitaties af van de reguliere jaarbudgetten van de gemeente. Het saldo van baten en lasten in de grondexploitaties komt tot stand op basis van

• het resultaat van afgeronde projecten (complexen);
• en de tussentijdse winst- of verliesnemingen bij lopende projecten.

De resterende baten en lasten worden geactiveerd. Dat betekent dat ze niet meetellen in het resultaat van dat jaar. Deze geactiveerde bedragen staan op de gemeentelijke balans onder de post ‘voorraden’.
Voor gronden die nog niet in ontwikkeling zijn genomen, geldt dat deze zijn opgenomen op de balans onder materiële vaste activa.

Ontwikkeling Vennootschapsbelasting

Sinds 2016 zijn overheidsorganisaties belastingplichtig voor hun ondernemingsactiviteiten. Voor onze gemeente geldt deze vennootschapsbelastingplicht voor de grondexploitaties.
Elk jaar dient de gemeente, op basis van de meest actuele verwachtingen, een voorlopige aangifte vennootschapsbelasting in. De bijbehorende belasting wordt dan ook betaald.
Na afloop van het boekjaar wordt een definitieve berekening gemaakt. Deze wordt vervolgens ingediend bij de Belastingdienst ter afhandeling.

Stand van zaken grondexploitaties
Hieronder volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties. Daarna volgt de voortgang van de grondexploitaties met de te verwachten (tussentijdse) winstneming. Als laatste volgt per grondexploitatie een toelichting op de uitvoering en een vooruitblik naar 2026 en verder.

Complex Zelder
Het bestemmingsplan voor het project Zelder is sinds april 2022 onherroepelijk. In lijn met dit plan wordt uitvoering gegeven aan de bouw van in totaal 34 grondgebonden starterswoningen met een vaste prijs van € 210.000 VON (prijspeil 2021), en 1 vrijstaande woning.
Het project wordt in twee fasen uitgevoerd:

• Fase 1: 26 starterswoningen en 1 vrijstaande woning.
• Fase 2: 8 starterswoningen, waarvan de bouw start na de verplaatsing van een warmteunit op de locatie.

In fase 1 zijn 24 woningen verkocht aan inwoners van Scherpenzeel. De overige 2 woningen zijn verkocht aan mensen met een economische en/of maatschappelijke binding met Scherpenzeel. In het tweede kwartaal van 2024 is fase 1 volledig opgeleverd.
De bijbehorende grondexploitatie is geactualiseerd. Na deze actualisatie bedraagt de verwachte eindwaarde van het project € 86.577 negatief. Dit komt overeen met de eindwaarde zoals vastgesteld bij de jaarrekening 2024.

Complex De Nieuwe Koepel
Het bestemmingsplan voor De Nieuwe Koepel is in december 2024 onherroepelijk geworden. De planning is om in het eerste kwartaal van 2026 te starten met de bouw van de woningen.
De bijbehorende grondexploitatie is geactualiseerd. De verwachte eindwaarde bedraagt nu € 10.607.399 positief. Dit is € 863.468 lager dan eerder geraamd bij de jaarrekening 2024. Deze bijstelling is het gevolg van meerdere factoren:

• Correctie opbrengstenindex: Er is onterecht een index toegepast voor het lopende jaar 2025. Omdat de grondprijzen per 1 januari voor het hele jaar worden vastgesteld, was deze indexering niet nodig. Dit levert een nadeel van € 880.000 op.
• Versnelde uitgifte gronden fase 1: De levering van de gronden verschuift van 2026 naar 2025. Daardoor vervalt één jaar aan indexering, wat leidt tot een nadeel van € 208.000.
• Rentevoordeel projectfinanciering: Doordat de gronden eerder worden uitgegeven, kan de projectfinanciering in 2026 worden afgelost. Dit levert een rentevoordeel van € 325.000 op.
• Bijstelling opbrengsten: Door het aanpassen van het prijspeil voor sociale huurwoningen naar juli 2025 en de verkoop van kavels voor seniorenwoningen tegen tarieven van hoek- en tussenwoningen ontstaat een voordeel van € 212.000.
• Asbest in Flintstonepark: Uit aanvullend onderzoek blijkt dat er asbest aanwezig is. De kosten voor sanering zijn geraamd op € 180.000, plus extra kosten voor toezicht. Dit leidt tot een totaal nadeel van € 201.000.
• Extra plankosten: Er zijn extra kosten gemaakt voor onderzoeken, stedenbouwkundig advies en het opstellen van kavelpaspoorten. Dit leidt tot een nadeel van € 76.000.
• Afrondende werkzaamheden volkstuinen: De kosten hiervoor zijn € 18.000 hoger dan eerder begroot.
• Overige kosten: Er is een bijstelling van € 17.000 nadeel, onder andere door hogere kosten voor tijdelijk beheer en een toename van de algemene kostenindex.

Sinds 2016 zijn gemeenten verplicht om tussentijdse winst te nemen op grondexploitaties. Dit gebeurt volgens de ‘percentage of completion’-methode (POC-methode).
Deze methode betekent dat de gemeente winst boekt naar rato van de voortgang van het project. Hoe verder het project is gevorderd, hoe meer winst er tussentijds kan worden genomen. Bij het bepalen van deze tussentijdse winst wordt ook gekeken naar het risicoprofiel van het project. Als er nog veel onzekerheden zijn, wordt de winstneming beperkt.

De gemeente beschikt voor het grondbeleid over de reserve grondexploitatie, voorziening grond Akkerwinde en het Fonds Dorpsontwikkeling.

Reserve grondexploitatie

De reserve grondexploitatie is bedoeld om financiële risico’s bij grondexploitaties op te vangen. Dit geldt vooral wanneer er geen of onvoldoende winst is om deze risico’s te dekken. Daarnaast wordt deze reserve gebruikt voor:

• het vormen van verliesvoorzieningen voor verliesgevende projecten;
• het betalen van de vennootschapsbelasting over de winst uit grondexploitaties.

De stand van de reserve per 31 december 2024 bedraagt € 3.735.880.
Voor het project De Nieuwe Koepel is het verwachte resultaat voldoende positief. De risico’s kunnen dus binnen de eigen exploitatie worden opgevangen. Voor het project Zelder, dat een negatieve eindwaarde heeft, worden de risico’s gedekt uit de reserve grondexploitatie.
Wanneer een project wordt afgesloten, doet het college een voorstel aan de raad over de resultaatbestemming. Daarbij wordt ook gekeken naar de risico’s van de andere lopende projecten en de verplichtingen voor vennootschapsbelasting.

Verliesvoorziening Zelder

Als de gemeente verwacht dat een grondexploitatie verlies gaat opleveren, dan moet het verwachte verlies worden afgedekt. Hiervoor wordt een verliesvoorziening gevormd.
Voor het project Zelder is de verwachte eindwaarde negatief, namelijk € 86.200.
Dit bedrag is in het boekjaar 2024 ten laste gebracht van de Reserve grondexploitatie.

Fonds Dorpsontwikkeling
In de Structuurvisie is vastgelegd dat alle nieuwbouwontwikkelingen in Scherpenzeel-Zuid (het gebied buiten het toenmalige stedelijke gebied bij vaststelling van de visie) moeten bijdragen aan het Fonds Dorpsontwikkeling Scherpenzeel-Zuid.
In de afgelopen jaren zijn er afdrachten aan dit fonds gedaan via grondverkopen (actief grondbeleid) en via projecten van initiatiefnemers die door de gemeente zijn gefaciliteerd.
De stand van deze voorziening is op 31 december 2024 € 841.253.
Voor de besteding van het fonds zijn meerdere deelplannen opgesteld. Een deel daarvan is al uitgevoerd. De overige plannen, vooral in en rond het project De Nieuwe Koepel, worden in de komende periode uitgevoerd.
Bij de geplande actualisering van de Nota Grondbeleid wordt ook gekeken naar de toekomstige inzet van dit fonds.